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親が残した空き家を売却する場合、要件を満たせば3000万特別控除される

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売却

親が残した空き家を売却する場合、要件を満たせば3000万特別控除される

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親と暮らした生活の思い出が残る懐かしい実家も親が亡くなると、その家の維持管理には子供には大きな負担が残るものです。

現実として、子供は子供で所帯を構えて、すでに持ち家の可能性が高い。

また、仮に借家住まいだとして、通勤圏内でなければ、親の残した空き家をリフォームして住み続けることも現実的ではないわけです。

法律も変わっており、老朽した空き家が残っている場合、一定期間(例えば1年間。市町村による)人の出入りがなく、水道ガスが停止している状況であれば、「特定空き家」と見なされる。

特定空き家として認定されると、建物があるおかげで、6分の1に減額されていた土地の固定資産税の特例は外される。

その結果、土地の固定資産税は6倍にはね上がります。

今日は、親が相続物件として残した空き家を売却する際の税金について解説します。

 

 

親から相続した空き家はマイホーム特例は受けられない

相続した家

マイホーム特例を受けられる場合、不動産を売却した時の譲渡益(取得費と売却にかかる経費を引いた金額)から、3,0000万円までの部分が非課税になる。

 

ですから、例えば4,000万円で不動産売却をしたケースで考えると、売却した不動産が購入した当時の価格から、減価償却分を差し引き、今回の売却にかかる費用と合わせて、1,0000万円であった場合とする。

この場合、4,0000万円で売れた不動産の不動産譲渡益(利益)は、3,000万円と計算される。

もし、この不動産がマイホームとして、今も住み続けていた場合、3,000万円控除を受けることができると、不動産売買に関する所得は0円になる。(あくまでも、マイホーム特例が受けられる場合)

 

 

もしマイホーム特例が受けられない場合、不動産売買にかかる譲渡益が3,000万円あったと見なされます。

仮に短期譲渡(所有期間5年以下)なら、譲渡益3,000万円に対する課税率は39.63%となる(所得税、住民税、復興特別税を含む。2019年8月現在)。

ということは、税金の額は、1,188万9000円と計算される。

仮に長期譲渡(所有5年以上)となれば、課税率は20.315%(所得税、住民税、復興特別税を含む。2019年8月現在)となり、税金の額は、609万4500円となる。

どちらにしても非常に大金です。

 

親が残した家は、そもそも親の家です。

子供はマイホーム特例は受けられません。

すると前述した、恐ろしいほどの税金が課税される可能性が見えてくるが、2016年度の税制改正で「空き家の譲渡色の3,000万円特別控除」が新設された。

施行時は、2019年12月31日までに譲渡することとされていたが、その後に更新され2019年4月時点では、令和5年(2023年)12月31日までの間に売却した場合とされている。

 

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売却時には、マイホーム特例の代わりに「空き家にかかる3,000万円特別控除の特例」を受けられる可能性がある

特別控除の計算

空き家にかかる3,000万円控除を受けるには、いくつかの必要要件があるが、もしこの特例を受けられれば、前述のマイホーム特例のように、税金上のメリットが非常に大きい。

例えば、売買金額が4,000万円でなく、3,000万円であったとしても、この特例の税金上のメリットは非常に大きい。

 

よくあることだが、親がその家を購入した時の契約書ば残っていない場合、紛失してしまっている場合などがある。

建物は築年数により、資産価値は償却済みより、資産価値は償却済み(木造建物は一般の居住用の場合33年で消却する)の可能性が大だが、問題は土地である。

当然立地によるが、土地の取得費がいくらだったのかは、計算上非常に重要です。

 

しかし、土地の金額を証明する書面、つまり売買契約書あるいは領収書がない場合、土地価格を計算できないことになります。

この場合、現在の税法では、取得費が不明の場合、今回売買価格の5%を取得費として計算すると定められている。

先ほどの3,000万円で売却できたとするならば、この不動産の取得費は、150万円と計算されることになる。

つまり、売却益は2,850万円となるわけです。

 

所有年数は、親の所有期間を引き継げるため、ほとんどのケースでは、長期譲渡に当たると推定される。

もし「空き家にかかる3,000万円特別控除の特例」がなかった場合、長期譲渡の税率は20.315%ですので、578万9775円と計算されます。

もし空き家にかかる3,000万円特別控除の特例を受けられるかどうかが非常に大きな影響があるということがお分かりいただけただろうか。

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特例を受けるための必要要件

さて、とても気になる「空き家にかかる3,000万円特別控除の特例」を受けることができる必要要件は次の通りです。

1 親が亡くなる直前に一人で住んでいたこと
2 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること(いわゆる旧耐震基準の家)。マンションは対象外。
3 親が亡くなってから誰も死んでいないこと
4 売買金額が1億円以下であること
5 耐震リフォームで基準を満たしているか、家屋を取り壊して売却すること
6 令和5年12月31日までの売却すること。
7 相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに譲渡すること(引渡)

 

 

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