この記事でお伝えするポイントは以下のとおりです。
・住宅ローンの借り換えが有効なのかの大まかな目安について
・保証料など
・銀行の乗り換え・借り換えキャンペーン
住宅ローンの借り換えについては、おさえておくべきポイントがあります。
借り換えをすべきか、借り換えした方がいいのか、迷ったり悩んだりしているあなたに、ヒントを提供します。
この記事を読んでいただくことで、住宅ローンの借り換えを考えるヒントになれば、幸いです。
住宅ローンの借り換えメリットがあるかどうかの分かれ目
住宅ローンの借り換えをするには、諸費用が必要になります。
諸費用の支払いを含んだとしても、借り換えメリット(総返済額の減少)があるかどうかが、借り換えをすべきかどうかの分かれ目です。
一般的には、住宅ローンを借り換えした方が良いのかどうかの目安は、次のように考えられています。
新しいローンと現在のローンの金利差1.0%以上、ローン残高が1,000万円以上、借入残期間が10年以上
住宅ローンの借り換えをした方が良いかどうかの目安として、有効です。
金利差
あくまでも目安ですが、金利の差が1％以上ない場合は、借り換えのメリット（= 総支払額が減少する）は、発生しにくいです。
借り換えをする際には、住宅ローン申し込みを最初にした時と同じ諸費用が必要になります。
別途かかってくる諸費用を含んだ上で、返済の総支払額が減らなければ、借り換えの意味がありません。
諸費用には、抵当権設定登記費用、保証料、印紙代金、銀行の事務手数料、そして現在のローンの抵当権抹消費用などがあります・
これの費用は、金融機関によって異なる場合もありますので、事前によく調べておく必要があります。
ローン残高
残高が2,000万以上ある状況であれば、住宅ローンの借り換えは大きいです（金利差が1％以上ある前提）。
実際のシミュレーションをしなければ、確かなことは言えませんが、トータル300万を超える返済の総支払額が減少する場合もあります。
そこで考えるのは、最低の基準ですが、これは1,000万円です。
少なくとも、ローン残高が1,000万円以上あることが借り換えの目安です。
残高が1,0000万円を下回る場合、金利はかなり少なくなっており、追加でかかる諸費用を考えると、住拓ローンの借り換えは有効ではありません。
借入期間の残期間
あくまでも大まかな目安ですが、返済の残り年数が10年を超えているのかどうかもまた、重要なポイントです。
借り換えの最大メリットは、返済の総支払額を減少させることです。
そして減少するのは、金利部分です。
ローンの金利の性質上、ローン残高に金利計算がされますので、残高が多い支払開始〜早い段階が金利がたくさんついている時期です。
金利がたくさんついている時期に、住宅ローンの借り換えをするからこそ、金利分が減少し、住宅ローン借り換えメリットが起きやすくなります。
ローンの残り年数が10年をきっている場合、金利が具体的についてくる額は、非常に少なくなっています。
残期間10年を切れている段階では、以前の金利が余程高い金利で無い限り、新しいローンに借り換えても、総返済額が減るというメリットは起きません。
以上の目安から、外れてしまうと、追加でかかってくる諸費用を考慮すると、借り換えメリットは発生しません。
つまり、借り換えをしたせいで、ローンの年数が長くなるなどして、総返済額が増えてしまうことが起きてしまいます。
総返済額が増えてしまうということは、住宅ローンの借り換えは失敗、ということです。
住宅ローンの金利タイプに注意する
新しく借りる住宅ローンが低金利であれば、絶対に得をするわけではありません。
住宅ローンの金利の決まり方には、下記の通り3つのタイプがあります。
・変動金利 返済期間の途中で金利が変動するタイプ
・固定金利 返済期間を通じて常に金利が変わらないタイプ
・固定期間選択 返済期間のうち一定期間のみ固定金利になるタイプ
金利だけを比較するのでなく、金利タイプ（固定と変動）の違いも考慮しましょう。
たとえば、現在、固定金利でローンを組んでいて、新しい住宅ローンも固定であれば、単純に金利の比較をすることは可能です。
しかし、固定金利から変動金利に変える場合には、将来の金利変動によっては、得をする場合もあれば、損をする場合もあります。
逆に変動金利から固定金利のローンに借り換えする場合も注意しましょう。
今より低金利になれば、固定金利にして損をしたという結果になるかもしれません。
住宅ローンの保証料に注意する
借り換えを検討する際には、単に金利の比較をするだけではなく、保証料にも注目することが大切です。
たとえば、保証料のかかる住宅ローンから保証料のかからない住宅ローンに借り換えることで、得をするケースがあります。
保証料の負担は分割で払う場合には、年利0.2%上乗せされることが多いです。
この負担をなくすことができれば、借り換えによって実際の金利差以上に得をすることになります。
ネット銀行は基本的に保証料が不要となっているため、保証料の負担が気になっている人は検討してみましょう。
住宅ローンを借りる際に、メガバンクや地方銀行では保証料を支払わなければいけないことが多いです。
保証料とは、保証会社に支払うお金であり、万が一、住宅ローンの返済ができなくなったときには保証会社が肩代わりします。
金融機関が住宅ローンを提供するときに、リスクを避けるために保証会社を利用して、ローンの利用者に保証料を請求しているのです。
保証料は分割で支払うことが多く、毎月の返済に利息と保証料が加算されると考えましょう。
借り換えキャンペーンを利用する
銀行にとっては、貸し倒れのリスクの少ない借り換えローンの利用者に住宅ローンを利用してもらいたいと考えています。
そこで、借り換えローンの利用者を対象としたキャンペーンを実施していることが多いです。
こちらを利用することでキャッシュバックを受け取ることができたり、金利が優遇されたりします。
ただし、キャンペーンには適用条件が定められていることが多いため注意しましょう。
たとえば、期間限定となっていることはよくあるため、お得なキャンペーン情報を見逃してはいけません。
金融機関のなかには、住宅ローンの借り換え専用のプランを用意しているケースがあります。
この場合、新規に借り入れを申し込むよりも、金利が低く設定されていることが多いです。
金融機関にとっては、すでにある程度の返済実績のある人のほうが貸し倒れ率は低くなると判断できます。
借り換え専用のプランを用意する金融機関を探してみましょう。
まとめ
住宅ローンの借り換えで失敗しないポイントは、金利の低い住宅ローンに組み直すことです。
ただし、単純に低金利であることにこだわるのではなく、金利タイプや保証料に注意しなければいけません。
また、借り換え専用のプランや借り換え利用者のキャンペーンの活用も検討してみましょう。
そうすれば、現在よりも住宅ローンの返済額を軽減することができます。
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