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土地売却!解体費用はいくらかかるのか?売主と買主のどちらが負担する

古屋解体工事

よくあるケースは、親が残した土地建物の売却の時です。

家の方は、築年数は30年とか40年すぎてるケースがほとんどです。

 

古家があるそのままの状態で、建物の保証無しで買ってくれる人が見つかれば一番です。

しかし、そんな都合の良い話は、めったに無いことです。

やはり修理が必要な中古老朽戸建てを買ってくれる人と土地を買ってくれる人が見つかる可能性を考えれば、土地で買ってくれる人を見つけるほうが、可能性がずっと高くなる。

その方向で考えるとなれば、建物の解体費用がかかることになります。

 

そこで、問題は2つ。

・解体費用は、いくら位かかるのか。

・その費用を買主に持って貰う方法はないのか。

今回の記事では、業界30年の経験から、この2点について、解説いたします。

 

土地売却!解体費用はいくらかかるのか?

土地 売却

 

結論:一般的な木造住宅なら、坪当たり25,000円/坪前後でしょう。

 

ただし、地域によります。

もっと安い地域もあるかもしれません。

 

あくまでも目安として

坪30,000円以上だと、ちょっと高いと思いますが、地域によって、産業廃棄物の費用が異なりますので、見積もりをとってみることです。

他の会社の見積もりの金額と内容を比較してみてください。

中には、金額はたしかに安いが、最後の整地の分をきちんと、計算に見ていないような会社もあります。

 

ここに示した金額は、あくまでも建物本体です。

例えば庭木や庭石があれば、その大きさによって、大きな金額差がでるかもしれません。

立派な庭は、大変な金額がかかる場合があります。

30坪の一般的な在来工法の一戸建てであれば、75万円前後という計算になります。

 

工法によって異なる

価格が高くなる要素としては、

建物が、木造在来工法ではなく、ツーバイフォーやツーバーシックス、また鉄骨造やRC(鉄筋コンクリート)造の場合、コンクリートや鉄筋鉄骨により、高くなる場合があります。

在来工法と比べると、コンクリートや鉄筋等の量が増えます。

ツーバイフォーなどは、コンクリートの基礎がベタ基礎と言われる。1階面積全部がコンクリートになりますので、コンクリートの量の分が、高くなります。

解体したあとの材料は、産業廃棄物になりますので、分別して廃棄する必要があります。

それが、解体費用の差となります。

 

階数によってことなる

他には、階数による要素もあります。

2階建てと3階建てでは、壁の材料や、サッシ・ガラスの数も違います。

地下のある場合も、高くなります。

 

一般的に地下室は、木造ではなく、RCです。

ここも費用がかさみます。

建物を撤去したあとに、大きな穴が空いている状態になります。

土を新たに入れて整地しなければなりません。

 

土地売却!解体費用は売主と買主のどちらが負担する

建物の解体費用は、基本的には、売主が負担するのかもしれないが、買主の都合で建て替えのために、解体するのだから、買主の負担にはならないのか?

と考える売主がいます。

 

残念ながら、土地として売却するのであれば、建物が存在しないのが、正しいのです。

ですから、土地して売却する場合、建物を解体するのは、売主の責任と負担ということになります。

 

ただし、買主との売買条件というものは、いくつかあります。

また、価格についても売出価格のままで買ってくれるかもしれませんし、いくらか値引きをしてほしいと相談があるかもしれません。

引渡の時期も条件の一つです。

それらの条件を、総合的に、交渉する中で、例えば「値引きに答える代わりに、解体費用は、買主が持つ」などという商談条件として、提案することができる。

 

仲介会社との打ち合わせの中で、依頼し、買主か買主側の不動産会社と交渉して決めることができます。

 

なぜ更地の方が売れやすいのか

なぜ更地(土地)の方が営業担当はいいと思うのか。

それは、販売物件として「分かりやすい」という意味で「販売しやすい」からです。

特に、経験の浅い営業はそう思う可能性が高いです。

 

土地売却の場合、商談がまとまるケースは二つあります。

 

ネット広告によって、エンドユーザーから直接反響があり商談を進めるケースが一つです。

もう一つは、ハウスメーカーへ情報発信をして、囲っている顧客に紹介してもらい商談を進めるケースです。

 

家を残したままの売却では、「古家付き土地」「上物あり土地」として売却の広告がされます。

この売却情報を見た時に、瞬間的に買い顧客の心の中に、建物の解体は売主さんがやってくれるのだろうか、それともこちらで費用負担するのだろうか、となります。

 

しかし更地の場合、そのような思考はなく、シンプルに、土地の形状はどうだとか、建物の条件に合うのかなどと考えます。

 

しかし結局のところ、諸条件が売主と買主で、合うかどうかの問題なのです。

これを不動産仲介会社の担当が、条件合意できるように、諸条件のツメを調整していきます。

この調整交渉が、経験の多い担当の方がうまく進められます。

ですから、建物が残っていると売れにくいというほどのことではないのです。

 

 

土地売却で先に建物解体する場合の注意

解体 土地 売却

 

売主さんの判断により、先に建物を解体して、売却しようと考える場合の注意点があります。

それは、解体費用にはお金がかかるということです。

それから、解体する時期によっては固定資産税の評価額が変わりますので、注意が必要です。

解体時期の注意

また解体をする時期について注意する必要があります。

それは固定資産税に関することです。

固定資産税は、毎年1月1日現在に存在する不動産に対して課税されます。

 

土地の固定資産税は、建物が建っていることで、更地と比べると約6分の一に減額されています。

もし12月31日までに、解体をした場合、滅失登記が12月31日までに完了していると、翌年1月1日には建物が建っていない土地として評価され、固定資産税が決定します。

建物がない計算になりますので、高くなります。

 

ですので、秋以降に売却する場合、売買契約の日程は流れにそうままで良いのですが、もし解体工事が絡む条件での売買になる場合、解体工事と引渡しは1月以降にすると、固定資産税は現状のままになります。

なお、年の途中で建物がなくなったとしても、固定資産税の考え方、1月1日現在に存在する不動産にかかりますので、建物がなくなっても途中で減額されるということはありませんので、ご注意ください。

 

ただ、積雪地域の場合、1月2月は雪が積もっている可能性が高いです。

積雪時期の解体工事は、通常費用に除雪の費用がプラスされますので、マイナスになる部分もあれば、プラスになる部分もあるということです。

 

ABOUT ME
myubog221
現役の不動産会社社長です。不動産業界に30年間従事してきました。9年前に不動産会社として独立起業。全国ネットの不動産フランチャイズグループに加盟し8年目を迎えています。会社は、売買仲介業に特化し、一般の居住用物件(マンション、戸建、土地、)を中心に取り扱っています。専門性の高い、「不動産」を中心に、つれづれ的に様々な事にに関する様々なことについて、解説していきます。
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