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売却

不動会社に依頼せず、個人で売却することは出来るのか

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不動会社に依頼せず、個人売却することは出来るのか

現役の不動産会社社長が解説します。

結論から言えば、個人で不動産売却は可能です

不動産 売却

結論から言えば、不動産会社に依頼せずに、個人で不動産売却することは十分可能です。

例えば、販売開始した途端に、隣地の人が思いがけなく購入したいと言ってきたとき。

例えば、友人の知人が購入したいと言ってきたとき。

例えば、知人から「以前売却した時にそんなことがあった」と聞かれた時。

そのようなことがあると、「会社に依頼しないで個人で売っても売れたのに…」と思ってしまいますよね。でも、すでに媒介契約書という書類で不動産会社に依頼していたから、仕方がない…。とお考えになる気持ちはわかります。

しかし不動産会社の仕事は、それだけでは無いので、もしも「仲介手数料を支払うのが、惜しく感じる」「自分で売ればよかった」と思うときは、次の点に注意して手続きをなさってください。

 

 

個人で売却する場合の注意点

注意点

一連の流れとしては、不動産会社が行う売買契約書の作成と説明、できれば重要事項もされることが望ましいです。

また、買主さんとの資金の授受、抵当権が残っている場合の抹消手続きの手配があります。

そして、合わせて買主さんのローン利用に関連する抵当権設定登記等に関する協力をして、滞りなく所有権移転が完了するまでをフォローすることが注意すべきポイントになります。

不動会社を挟まずに、個人で手続きをする場合は、これらの流れをスムーズに手続きが進行するようにフォローしていく必要があります。

不動産会社に支払う仲介報酬額は、400万円超の物件の場合、仲介報酬額の上限は売買価格の3%+6万円+消費税と法律で決められています。

仮に2000万円の物件の売買であれば、消費税8%を含めると、総額で71万2800円になります。

一般的には、報酬上限額で受領することが通例となっています。

確かに大きい金額です。

価格が上がると比例して金額が上がります。

金額が比例して上がるのは、その分の調査責任や説明責任も高まるからと理解しています。

 

注意点を一連の流れとして説明しましたが、もう少し具体的に解説いたします。

まず、売買契約を行うことになります。

書式は、宅建協会から雛形を購入するか、ネットでダウンロードする方法となります。

売買契約書には、売買に関して、売主さんが守るべき内容と、買主さんが守るべき内容が記載されます。

また取引に関して、条文化されていないものは、特約として追記することができます

 

この場合、どちらかの都合が優先され相手に不利益が発生するような内容になっていてはいけません。

後日、紛争に発展する場合、契約書にどう書かれているかそれが争点となる場合もあるからです。

不動産会社が、仲介し売買契約を行う場合は、売買契約書の前に重要事項説明書の説明をいたします。

これは、売主に成り代わり、不動産会社担当が、宅建業法・建築基準法・民放の定めから説明責任ある部分の調査を行い、さらにその証拠となる部面等を関係各所から取得し、その内容を重要事項説明書に記載します。

通常は、売主さんは不動産会社が調査した内容が正しいということに合意して署名捺印をします。

 

建物に関する不具合や瑕疵(表面に見えないキズであり、=欠陥のことであり。)については、ごじつ紛争に発展しかねないことですので、特に注意して物件の状態を確認します。

ここが不動産会社の調査責任・説明責任の大切注意点になります。

その後、売買契約が完了しましたら、買主さんに住宅ローンの本申込をしてもらうフォローが必要です。

ここで、買主さんが忙しいので、などと手続きが遅れてしまいますと、売買契約書で約束した決済引渡の日程が実現困難となってしまいます。

この辺りで、売主さんは、退去の準備をしておく必要があります。

買主さんには、ローンの本申込承認が出たら、銀行と金銭消費貸借契約をしていただかないといけません。ここまでくると、やっと一息です。

数日後には、決済(売買代金の受け渡し)と引き渡し(所有権移転の登記申請)です。ローンの抵当権設定登記も同時に行う必要があります。

もしも、売主さんの物件にローンの残高がある場合、合わせて抹消の手続きも必要です。このあたりの流れは、別の記事で紹介していますので、ご参照ください。

 

ご覧いただいたように、不動産会社でなければ出来ない事、やってはならない事という手続きはありません。

登記手続きでありましても、司法書士の手を借りずに、売主さん買主さんの協力があれば、法務局へ行って、手続きできることなのです。

 

注意点としては、ほぼ全部のことに共通することは、手抜かりのないスケジュールの組み立てと想定外のことが発生した時に、速やかな対応です。

以上、詳細部分を省略していますが、大まかな流れと注意点です。

もしもご自身たちで実行する場合は、特に、入念に下調べとスケジュール調整については、注意をされた方が良いです。

 

 

メリット・デメリット

メリット・デメリットは単純明快です。

メリットは、不動産会社に支払う手数料がなくなることです。

デメリットは、前章で紹介させていただいた、手続きをよどみなくこなしていかないと、トラブルに発展する危険性があるということです

売買契約というのは、法律行為ですので、双方の意見が折り合わずに、トラブルに発展していますと、裁判所で解決することになります。(不動産の契約に限らず、売買契約には必ず一番最後の条文に、「管轄裁判所」の説明があります。)

 

 

まとめ

販売開始して、3日目には隣地の人からの購入申込があることは、現実として発生した経験もあります。

もしそういうことが発生したら、不動産会社に手数料の割引相談を持ちかけてみてはどうでしょう。

販売にかかる広告をその時点でどのくらいかけているかはわかりませんが、意外にある程度の割引には応じてくれる可能性があると思います。

ただし、売却依頼をするときに、「専属専任媒介契約」で依頼していますと、「自己発見」は認めないと明記されていますので、正規の手数料を支払うことになります。

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