不動産の個人売買

不動産の売買契約で買主にあったら知人だった|個人間契約に変更できる?

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不動産の売買契約で買主にあったら知人だった|個人間契約に変更できる?

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不動産の売却をする際に、不動産仲介会社に依頼し、無事に売買契約にたどり着きました。

そして売買契約の場に行ってみたら、「なんと昔からの知り合いだった」なんてことはあるかもしれません、

あるいは、「結局、隣地の人が買ってくれることになった」なんていうケースは、時々起きます。

そんな時に、顧客の中には、「不動産会社に払う仲介手数料が勿体無い」という方がいらっしゃるようです。

お金が勿体無いので、契約はしたけども、一旦解約をして、あとで個人間契約に変更すれば、仲介手数料を払わなくてすむかも、なんてお考えになるのは、ご注意ください。

個人間売買にはデメリットしかありませんよ。

現役不動産会社の筆者が解説します。

 

不動産の売買契約で買主にあったら知人だった。個人間の売買契約に変更できるのか?

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結論から言えば、個人間売買契約に変更すること自体は可能です。

 

買主か売主のどちらかが契約解除を申し出て、契約解除の手続きをすれば、そのあとで、個人間で売買契約をすることは、できます。

ただし売買契約というものは、一つの法律行為です。

「気持ちが変わったので、都合が変わったので、契約をやめます」とどちらが言ったとして、相手が「はい分かりました。じゃあなかったことにしましょうね」・・・とはなりません。

そんなことが自由にできてしまうと、世の中の契約ごとには、大混乱が生まれてしまいます。

 

契約の解除をする場合、売買契約書の中に書かれている内容に沿って、手続きをすることになります。

買主の都合による契約解除であれば、買主は手付金を放棄すれば、契約解除ができます。

手付金放棄による契約解除には、期限がありますので、もしその期限を超えている場合は、違約となり損害賠償請求が発生します。

 

また、売主の都合による解除の場合は、受け取っている手付金を買主に返し、さらに同額の金銭を渡すことで、売買契約は解除できます(倍返しと言われます)。

手付金の解除期限と違約になる場合の損害賠償請求については、先のケースと同じです。

 

そして、契約の解除というのは、契約が白紙になることとは違います。

契約の解除というのは、契約自体は成立していて、その後の状況で解除という手続きをしているのです。

それに対して、白紙解約というのは、契約は成立しなかった、なかったことにしましょう、ということの違いがあります。

 

果たして、手付金放棄や倍返しをしてまで個人契約に変更するメリットはあるのでしょうか。

 

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個人間の不動産売買契約に変更するリスクが大きい

危険

個人かの不動産売買契約に変更すること自体は、「可能です」と説明しました。

それは、契約解除の手続きをした後に、行うことが出来ることも解説しました。

しかし、先の売買契約を解除して、個人間売買契約に変更した場合、大きなリスクが2つあります。

それは、「仲介手数料についてのリスク」と「住宅ローンのリスク」です。

 

仲介手数料についてのリスク

では、白紙解約と契約解除によって、何が違うのかについて解説します。

具体的には、売買契約は成立していますので、不動産会社は、顧客に対して仲介手数料を請求することができます(宅地建物取引業法)。

不動産会社が仲介手数料を受け取れる(請求できる)ための要件は、「売買契約の成立」です。

白紙解約でない限り、不動産会社は売買契約成立することによって、仲介手数料を受け取ることができます。

物件の決済や引き渡しが必要条件ではありません。

 

売買契約の解除の原因が不動産会社の明らかな落ち度等がない限り、買主売主が不動産会社を外した場所で、契約解除について合意するようなことがあったとしても、仲介手数料は支払わなければなりません。

 

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住宅ローンのリスク

もし買主が、住宅ローンを利用するのでしたら、個人間売買の契約書類では、住宅ローンを利用することができません。

 

住宅ローンを利用する際に金融機関が求める必要書類には、売買契約書の他に、重要事項説明書が必要になるからです。

重要事項説明書は、宅建取引士が署名捺印し作成するものです。

個人間売買契約では、この書類を作ることができません。

 

つまり、買主は住宅ローンを利用することができないということです。

現金売買しか支払い方法がありません。

 

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まとめ

そもそも不動産の売却を開始して、不動産会社は、様々な広告活動を行ったはずです。

そういう不動産仲介会社の働きがあったからこそ、買主(売主)が見つかり、無事に売買契約ができるのだということを忘れてはいけません。

 

そして、仲介手数料が勿体無いと考えて、個人間契約に変更する場合には、これだけのリスクもあります。

また、万が一、顧客同士で何か認識の食い違いなどが発生した時には、間に入って状況を確認したり調整してくれる役割の人がいませんので、訴訟ごとに発展する可能性は高いです。

不動産会社の受け取る仲介手数料が、物件の価格が上がると仲介手数料も高い金額になるのには、そういった調整をする責務があるからです。

 

安易に、仲介手数料が勿体無いと思わないでください。

その金銭には、意味があります。

目先の仲介手数料の金額に目を奪われてしまわないようご注意された方が良いです。

 

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