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不動産

不動産価格 消費税増税と東京オリンピック開催の前と後、どう変わる

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不動産価格 消費税増税と東京オリンピック開催の前と後、どう変わる

現在2019年4月、10月の消費税増税に向けて、各媒体では駆け込み需要をあおるかのような記事が目につき始めています。

そして2020年の東京オリンピック開催後を、ピークと見てその後どうなっていくのか、という見立て記事が乱立しています。

現役不動産会社社長の私見ですが、増税かオリンピック後のタイミングかで、不動産価格は下落に転じる可能性が「大」です

消費税の増税か東京オリンピック終了か、どちらかのタイミングで不動産価格は下落すると考えられます。(現時点(2019年4月)では、未来予測・憶測としか言えません。2020年のオリンピック終了後に、この記事を自分で読んだ時にどう感じるのだろう、と思います。)

下落に転じる可能性が強いと見る根拠は、一言で言えば、「ここ数年の不動産の売れ方は異常値に近いほど売れているから」です。

これは、政府による「消費税上げますアナウンスの効果」です。本来の好景気のせいではありません。

その証拠に、コールローンや住宅ローンの金利はほとんど「0」に近いまま、すでに20年以上すぎてます。株価は上がっても、給料は上がらない。

冒頭の言葉は、あくまでも不動業界に長くいるものの私見です。ただ、データを見る限り、そう感じるのです。

また、人は、何かことが起きていても、自分の身に降りかからないと「対岸の火事」として、実感を持たない人も多いように感じます。

 

数日前の私と弁護士の会話(不動産価格について)

ベテラン弁護士「雪も溶けて暖かくなりましたし、これは不動産は忙しいんでしょうね」

私(一瞬ポカンとし)「いえ、先生、安倍内閣になって消費税が上がった後、特に最近2〜3年は、過去最高というくらいに売れ続けているのです。」

ベテラン弁護士「・・・ああ、そうでしたか」

その弁護士は、紛争事案等で不動産関係もも扱っており、全くの門外漢ではないはずなのに、最近の市況の異常性には関心が薄いのです。

まさに、対岸の火事を、傍観している状態なんだろうな、と思いました。

新聞テレビで、毎日でも取り上げられない限り、不動産の現場で何が起きているのか、関心がないのだということがよくわかる事例です。

では、僕は何を根拠に、価格下落の推測をしているか(消費税増税?オリンピック?)

自社で集計している不動産市況のデータが「売れすぎている」ことを示しているのです。

当社がありますのは、北海道札幌市中央区です。北海道では、東京エリアのように、マーケットデータ専業の会社がありません。ですので、公開されているデータでは、最も信頼の置けるレインズ(東日本不動産流通機構)から、取引データを抽出し、時間と回数をかけて、何度も調査値集計を繰り返して、更新しているデータがその根拠です。

ただし、あくまでも地方都市に関する一つのデータということです。2013年あたりから、その変動の兆しがあります。当然データですので、多少の増減はあるものです。

また、「経済(金融危機)の10年周期」という言葉があります。

ほぼ10年周期で金融危機が起きていると言われています。詳しいことは、ググるとたくさん出てきます。

最近ですと、「サブプライムローン(2007年)」「リーマンショック(2008年)」がありました。

それ以前にも1997年、1987年にも世界の株価が大きく下落する出来事が発生しています。その考え方からすると、2017年(あるいは2018年)には起きるはずでしたが、それらしい出来事はありませんでした。

不動産価格もこれらの動きに影響を受けます。毎回、金融危機のたびに株価は下落し、不動産価格は下落します。そして、下落した不動産価格は、その後に静かにジワジワと上昇することをくりかえしてきています。

今回は2019年に消費税増税、2020年に東京オリンピック開催がある。個人的には、本当にオリンピックまで持つのだろうか。オリンピックが開催されるという高揚感で、消費税増税のショックに耐えられるのだろうか。そんな風には思えないのだが。

2018年に起きなかった「金融危機の10年周期」は起きないのか、それともこれから2019年に起きるのか(消費税増税がある)

世界経済レベルのことはわかりませんが、「不動産価格 下落」とググると、「2019年に不動産価格は下落する」「不動産価格は下落する」「マンション価格下落のタイミング」等々、不吉な記事がたくさん見つかります。

特に今年の場合、10月に消費税増税が予定されています。

すでに2回延期されています。確実増税をするための関連法案も固められてきている感があります。

不動産マーケットというものは、株式価格の値動きと同じ特徴があります。必ず上がり下がりを繰り返すというものです。

10年周期と3度目の正直になるかもしれない消費税増税、また個人的に調査し積み重ねてきた不動産市況のデータからも、2019年は価格下落の可能性は、やはり大きいと言わざるを得ません。

世界レベルの金融危機という意味では、もしかすると、「どこかの国を中心として、水面下で、すでにカウントダウンが始まっているのかな」とも思える状況にあるのです。

消費税増税

今回2019年10月に予定されている増税は、2回の実施延期を乗り越えてきましたので、さすがに、今回は上昇するだろうと見る人が多いと思います。

2011年に野田内閣はG20首脳会議で、2010年代半ばには10%に引き上げると発表したことに始まります。

政権が安倍さんに変わって2013年についに8%を実施してしまいます。さらにその時に2015年には10%にすると発表していました。

これがきっかけで、10%の実施が延期されるたびに駆け込み需要が、拡大してきたのです。この動きは、期待を持って予測されていたでしょうから、この力技的施策によって、不動産市況は、活気づいたと言えます。

しかし、前述した内容の繰り返しになりますが、不動産市況が活発になり、株価が持ち直してきても、銀行金利は依然として、「0」に近いところにあり、国民の給料も増えていないわけですから、表面的な好景気が本物ではないことは、政治も財界も認識しているはずなのです。

札幌におきましては、これまでの10年間で土地の取引件数は約2倍になっています

昨年一年の取引件数は、10年前の2倍です。

消費税の8%実施と10%に上げるアナウンス効果の影響で、10年かけてジワジワと取引件数は増え続けて、結果2倍になったのです。その間のジワジワ増加量も計算すると、駆け込み需要により、過去10年間の総数は、従前の1.5倍の数にまで増加しました。

つまりこの先5年分の人たちがすでに購入してしまった、ということです。

全国各地の詳細データは不明ですが、いくつか調べたところでは、人口の多い都市部にこの傾向が強く見られます。

私が、この動きに気がついたのは、平成25年頃より、札幌市の中古マンションの価格が微増を始め、在庫がどんどん減少していった頃です。(売却案件の数が減少したわけではありません)

平成26年のマンションの市内在庫は通常時の半分にまで落ちました。すごい勢いで売れていったということですね。当然価格は一気に上昇をし始めました。その状況は、平成28年29年まで続きました。

ついには、新築マンションにも影響が始まり、価格上昇が始まりました。

バブル期の価格を超えてしまった2016年と2017年

北海道札幌市エリアに後発の本州マンションメーカーたちが参入してきて、価格の上昇はさらに加速し、ついに29年の新築マンションの平均価格は全国の中でも異常値を示すほどになりました。

28年ですでにバブル期を超え平均4300万円台でしたが、29年位は4500万円を超えてしまいました。東京の平均価格が5500万円でしたから、本当に異常値です。近畿圏ですら、28年が4300万円台、29年には3900万円台に下がっています。29年は、関西圏よりも高かったと記憶しています。(参照データ:東京カンテイ、北海道新聞)

この時点までの明確な動きがあって、やっと2016年マスコミに情報が出始めます。「札幌のマンション価格上昇。バブル期を超えた」です。

これが出た時、やっと市民が気がついたのです。「バブルの価格を超えたなんて、ありえない。購入を控えよう、との動きが出てきた時、2017年の新築マンション販売は急ブレーキを踏んだ感じになりました。

2018年から2019年は、まるでバブルがはじけたと言われた平成3〜5年の頃のように、竣工済みのマンションの販売が増えてきています。窓には、新築分譲のシート文字が黄色地と赤文字などの強いコントラストで貼り付けられています。バブル崩壊の頃に非常によく似ています。

新築マーケットは、物件価格が高すぎて、販売停滞状態に近くなっていますが、中古物件は、まだまだ、高価格物件の売買が頑張っていると感じます。

中古は基本的に個人間売買が多いですので、消費税増税は直接関係ありません。リフォーム分は、10月末までにリフォームが完了引渡されないと10%になってしまいます。

ですので、あと数ヶ月は、中古マーケットの動きは止まらないと考えられます。

ここまでの加速度的に増えた、取引の状況が、増税後にどうなるのか、オリンピック開催まで維持できるのかにわかりにくい状態です。

僕が、一番気になるのは、5年分先食いしてしまっている状況で、現在のこの先がどうなってしまうのか、想像するの恐ろしいです。人口が増えているわけではないのですから。

もしかすると、すでに見えないところで、金融危機と価格下落のカウントダウンが始まっているのか、と思うと「怖い」ですね。

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