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査定

不動産査定 買取の仕組みについて

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この記事でお伝えすること

・買取の仕組み
・不動産の買取とは、最もストレスのかからない安心できる売却方法
・通常の売買仲介は、ハラハラ・ドキドキ
・買取と通常仲介売買、どちらがいいのか

現役不動産会社社長が解説します。会社の広告として書いていません(念の為)。

読んでもらうことで、わかりにくい専門分野である不動産の知識が高まり、安全な売買の一助になれば幸いです。

買取の仕組み

不動産の買取では、いくつかのバリエーションがありますが、最も一般的なのは、仲介物件として売り出す前で、かつ売主が価格よりもスピードを優先する場合に、買取専門会社が買い取る方法です。

 

通常仲介よりも価格が下がるなどのデメリットはありますが、売主によっては価格が下がるなどのデメリットよりも大きいメリットがあります。

例えば、同じマンションや同じような住所エリアに売主の物件価格よりも安く売りに出てしまい、ハラハラするようなことも無くなります。ですから、タイミングとか時期を心配しなくて良いということです。(参考:不動産売却するとき、良いタイミング/時期はあるのか

 

また他の買取バリエーションでは、買取保証条件付き仲介などと、特別感を感じさせるような方法をとっている場合もありますが、実態は買取です。

これはある大手不動産会社の管理職にヒアリングした話ですので、事実です。

仲介で高値を狙い、もし上手くいかないときは、3ヶ月後に買い取りします、という方法をとっています。

売主がちょっと注意しなければいけないのは、その買取は自社で買い取るという場合です。

3ヶ月で売れなかったというのは、予定調和であります。つまり、予定通り売れなかったということなのです。売主から、物件を買い取るため、競合との差別感を出して見せて、実は実態は同じということです。

ですので、3ヶ月活動をしてみた結果、といいますが、ほぼ活動をしません。反対に、本気で営業活動するとネットに情報が残ります。

それが後日、買取後のリフォーム物件として再販売するときに、ネット情報の痕跡が残っているとやりにくいからです。

もう一つの理由には、仲介なら、買取価格よりも高く売れるのは分かっているが、3ヶ月後には買取が決まっているのだから、もしその前に仲介で売れてしまうとまずいと考えているからです。

繰り返しですが、これは大手企業の手法です。偏見ではなく、筆者が当事者からヒアリングしたことですので、信じて頂ければと思います。

更にいえば、買取後の再販では、リフォームを行い、買取価格からはほど遠い高い価格で販売し、大きな利益につなげる方法と考えているようです。

 

不動産の買取とは、最もストレスのかからない安心できる売却方法

「買取」のデメリットは、通常の売買仲介よりも価格が下がることです。

しかし、それ以外は、安心できることばかりです。

良い点

・価格が前もって確定します。
・引越・引渡の日程も前もって確定できます。
・通常の売買仲介のように、建物ついての保証を持たなくていい(通常は3ヶ月の瑕疵担保責任があります)

ですので、売主は余計なストレスを感じることがなく、また基本的に買い手は、買取専門会社ですので、手順手続きの行き違いが起きにくく安全に取引できることが買取方式の最大のメリットです。

もう一つは、買主が買い取る売買契約の場合、原則、買い取る会社は瑕疵担保免責で買い取ります。つまり通常仲介では売り主が買い主に保証する必要ある瑕疵担保責任がなくなります。

瑕疵担保責任とは、引渡後3ヶ月以内に、雨漏り・水漏れ・構造上の木部の腐食・シロアリが原因と思われるトラブルが発生した場合、売主の責任と負担で直すというものです。

買取契約では、これがありません。これも非常に大きい安心になります。

瑕疵担保責任から発生するトラブルは、発生してしまうと大きな金額が発生するからです。

通常の売買仲介は、ハラハラ・ドキドキ

買取とは、反対に通常の売買仲介のメリットは、過去の相場価格を気にすることなく、高め価格で売り出してみることが出来るということです。

やはり買主との話がまとまるまでの間に、売主はハラハラする場面があります。

高め価格であるからには、販売開始から1ヶ月で売れるということはありません。

恐いのは、後から売り出してくる物件の価格が安い物が出てくることです。これから安い価格の物件が出てきますという予測は、神様でなければ、できないことです。安い価格のものが出てくると相対的に価格の高さが際立つという状態になりますので、なおさら売れるのに時間がかかってしまうことになります。

ここでまず1回目のハラハラ・ドキドキがあります。

次に、少し問い合わせが増え、物件案内も出てくると、2回目のハラハラが出てきます。見学してくれた人に物件が気に入ってもらえるだろうか、というハラハラです。

残念ながら、ハラハラは3回目もあります。やっと買ってくれそうな人のローン審査の結果です。営業担当は、ローンが簡単そうか、難しそうかは、実はわかっています。

しかしそれを、売主さんに伝えると、結果が出るまで、売主さんはハラハラしてしまうので、それを避けるために「検討してくれそうなお客さまが見つかりました。ローンの審査をして、良い結果が出た時には、改めて前向きに考えてくれそうです。」と話すのです。

実際には、不動産会社は、ほとんんどの場合、買主さんと「ローンOKになったら、決めてくださいね。」という合意はとっています。しかし、それはそのまま話す訳にはいかないのです。

しかしこれらのハラハラ・ドキドキの場面はあるもの、概ね金額だけに注目すると、仲介の方が高く売れる結果になっています。

買取と通常仲介売買、どちらがいいのか

では、結局、買取と通常仲介のどちらの選択が良いのか、知りたいとなると思います。

しかし、価格重視なのかスピード重視なのかによって、どちらの方が良いのかは異なります。

これは、売主さんの売却の関連状況によります。時間が許すのであれば、ハラハラ・ドキドキの場面は仕方がないと思われのでしたら、通常の売買仲介で進めていく方が良い結果になるでしょう。成約するまでの期間は早くて3ヶ月。遅ければ、半年を過ぎるかもしれません。

何かの事情により、早く売却を進めたい状況があれば、買取が間違いありません。

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