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売却

不動産売却するとき、良いタイミング/時期はあるのか

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不動産売却するとき、良いタイミング/時期はあるのか

現役の不動産会社社長が解説します。

マンションや一戸建てなどの居住用の不動産を売却を検討し始める時、最も気になる事は「価格・いくらで売れる見込みがあるのか」「いつのタイミングが良いのか」、だと思います。

本日は、いつのタイミングに売却すると、良い条件で成約できるかについて解説します。

ヒントは買主さんの動向にあります

客観的に考えてみるとお分かりになると思いますが、「買主さんが欲しい時=売主さんの売るべき時」です。買主さんの欲しい・買った方がいいというマインドが動く代表的なものは、以下の通りです。

  1. つまり、買主さんが「今不動産を買ったほうがいいんだ」と思える時のことです。逆の立場から考えてみると、ヒントがたくさん見つかります。色々な物事が互いに影響し合っていますので、絶対的法則ではありません。
  2. 例えば「この先、ローン金利が上がりそうだ」というタイミングです。もっともシンプルですが、当然、わずかでも金利が上がれば、同じ金額のローンで返済額が増えるわけですから、その前に買おうとする買主さんの動きがあります。
  3. また、「最近株価が上がってきた」というタイミングもそうです。一般的には、株価とローンも含めた世の中の金利は、連動するものです。しかし、最近は長く続いた不景気の影響で、株価は。最悪の時より持ち直しているのですが、金利が上がるには、至っていません。
  4. 毎年改正される「税制改正」にもヒントがあります。不動産関連・相続等に関する改正があった時は、要注意のタイミングです。例えば、2019年秋に予定されている消費税増税です。これが施行されれば、買主さんのマインドは下がるでしょう。ですから、その前に買おうとするのです。
  5. 税制についてはもう一つあります。時限立法の中で不動産関連のものの期限です。時限立法とは、ご存知の通り、有効期間のある法令のことです。買主さんに最も身近なものでは、「住宅ローン減税」があります。2018年4月の国税庁の通達では、2021年12月31日までに住宅取得した場合という有効期間が定められています。こういった有効期間の定めのある法令には注意が必要です。買主さんのマインドが変化する可能性があるからです。

 

相場は需要(買い)と供給(売り)の関係でできている

もう一つ、とても大きな要素が、需要(買いたいと考える人の数)と供給(売りに出ている物件の数)のバランスです。

各市町村のそれぞれのエリアでは、毎年、おおむね何人くらいの買主さんが購入するかは平均的に決まっています。それは当然人口との相関関係があります。

そのエリアの平均的需要(何人の人が購入する)それが、上記に記した買主さんの毎度が動く要素からの影響や、あるいは世界的な事故事件(過去の出来事で言いますと「サブプライムローン」「リーマンショック」など)などの影響で、買う人の数が増えたり減少したりするのです。

これらの買主さんのマインドの動きと実際売られている物件数の関係がどちらかにかたよれば、「売り手市場」「買い手市場」に変化します。

売主さんにとっての良い市場(売り手市場)は、買主さんの数より、売り物件の数が少ない時です。

買主さんの数は、過去の平均データから、大きな事件事故がない限り、だいたい何件の物件が買われていくかはわかりますので、それに対して売り物件が少ないという状況であれば、売主さんにとって「売り時」「良いタイミング」となり、高めでの売買ができる可能性が高いです。

微差は大差です

出自は不明なのですが、「微差は大差」という言葉があります。

「小さな差の積み重ねが大差を生む」という意味ですが、不動産の売却のタイミングにもそれが当てはまるのではないかと思います。

売主さんは、「こういう理由で、今が不動産売却のベストタイミングです」と言われる方が、わかりやすいと思います。

しかし、実際には、売主さんの個人的事情からの良いタイミン、買主さんの購入マインドから考える良いタイミング、税制や金利・株価の動きなどが、複雑に絡み合っているものです。

小さな要素であっても、2つ3つと揃っている時期があるならば、それが良いタイミングと考えて良いのだと思います。

不動産の場合、価格が大きい商品ですから、わずかな違いで、数百万円の価格差が生まれてしまいます。

まとめ

  1. あえて買主さんの気持ちになって考えてみましょう。今は買う時なのか。
  2. 税制改正や株価の動きにも、目配りしておきましょう。
  3. 自分の不動産の周辺に売り物件の数が少なく感じる。今がその時かもしれない。
  4. 一般の方には、マーケットデータは分かりにくいと思いますので、不動産会社の担当者を活用しましょう。(マーケットデータが世に出るのは、常に遅れがあります。通常数ヶ月後、遅ければ1年後です)生のデータ(今、今月、今年)は、不動産会社の中でも一部の会社しか作成していない可能性があります。

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