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売却

不動産を売却するなら2019年の今がウリ時|2022年から土地価格は下がる?

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【この記事で伝えること】
・不動産売却のウリ時の基本原則
・新築マンションが販売不調、しかし中古マンションはまだ好調
・2022年に住宅地価格が下がる可能性大

筆者は不動産業界で30年生きてきた現役の不動産会社社長です。

先日、筆者はこういう記事を書きました。

マンション売れない市場|値下がりが始まってる

新築マンションの価格は首都圏で2017年にピークを打った後に、2年続けて合わせて23%も値下がりをしている。更に完成在庫は5年前の2倍を超えています。

新築マンションが好調なのは、東京都心部の一部だけなんです。ニュースで販売好調といっていた人たちは、都心部しか見ていません。

新築マンションの市況は2年連続で厳しくなっています。

では、中古物件として売却を検討している人は、いつ売却すれば有利なのかということです。

筆者は様々の状況と現状分かっている情報から、不動産を売却するなら、2019年の今がチャンス=ウリ時だと考えています。

今回の記事では、不動産のウリ時はいつなのかという基本原則の考え方、そして現在の状況、そして未来に予定されている情報等について解説します。それらを総合的に考えることが、何故今がウリ時なのかと考える根拠です。

 

不動産売却のウリ時の基本原則

売り時

所有している不動産売却がウリ時であるということは、相場よりも高く売れる可能性がある時ということです。

高く売れる時の条件は次の3つです。

  1. 新築不動産の販売が好調なとき
  2. 中古不動産の販売が好調なとき
  3. 中古不動産(新築不動産)の販売在庫が減少しているとき

以上3つの状況が関連し、連鎖しているときが、「ウリ時」です。この仕組みで不動産の売り時が決まります。(もしも担当営業が他の理由を説明しているのであれば、それは個人的なこじつけです)

ウリ時であれば、過去の相場よりも価格が高くても売れます。もし反対の状況なら、人気のエリアであろうとも過去相場よりも高く売れることはあり得ません。

反対に、この3つの条件の逆の現象が始めると、負の連鎖が始まります

例えば、「最近、新築不動産は売れてない」「中古不動産売れてないらしい」「新築、あるいは中古の不動産在庫が増えてるらしい」という情報が流れ始めると、売れなくなっていきます。

売れてない市場で不動産を売ろうとすれば、安くなければ売れなくなります。価格は下がっていきます。

これらの【負の状態】が今、新築マンションにおきています。

これが不動産の基本的なロジックであり、価格が決定される要点です。ただ、一般の方に難しいのは、実態の数字を知る方法を知らないからです。

 

最近の状況で見ますと、新築マンションは2014年から2017年まで、販売好調を続けて、価格上昇を続けました。

新築マンションの販売が好調なときというのは、マーケット全体に好調感がアナウンスされます。

一般の方にも、新築マンション販売の広告が多くなったりすることで、世の中全体的に「今マンションを買った方が良い空気感」が広がっていることが分かるはずです。

この空気感の広がりの結果、販売好調が続くと新築マンション価格は高くなり始めます。

新築マンションの価格上昇が始まると、中古マンションの市況にも影響していきます。

 

中古マンションも新築マンションの動向と連鎖するように、「今買った方が良い空気感」が広がります。

そして中古マンションの販売好調が進み、例年以上に売れ行きが進む状況が発生します。

中古マンションは、新築マンションのように計画的に作られて販売されるものではありません。

何らかの都合で売却をする売主が増えなければ、在庫は増えません。現実には、ほぼ毎年同じくらいの戸数が売却物件として市場に出ますが、中古マンションの販売が進みすぎると、在庫不足を起こします。

在庫減少・不足の状態になると、それに伴い中古マンションの価格が上昇を始めます。

中古マンションは今がウリ時というのは、その次の場面には売れなくなる・価格が下落するなど危うい状況にあるということです。

問題は、ウリ時がいつまで続くのか、次の場面=売れなくなり価格が下がる時がいつ来るのかにあります。

2019年6月現在、冒頭に書きましたように、新築マンションの販売が止まり始めて(価格下落と在庫増加)いますので、3つの条件のうち、1つの条件があわない状況になっているからです。

こちらの記事も参考にご覧下さい

不動産売却時にかかる税金

 

新築マンションが販売不調、しかし中古マンションはまだ好調

売却 下落

新築マンションと中古マンションの販売状況については、基本的に相関関係にあります。但し、時期が少しズレて発生しています。

2019年4月現在の販売状況を調べますと、中古マンションの成約件数が新築マンションよりも多い状況です。

つまりまだ新築マンション販売不調の影響が強く出ていないということです。

これは、本来新築マンションを購入する人たちが、新築マンション価格が上がりすぎたことで、程度の良い中古マンション購入に切り替えてきている事もあり、中古マンションマーケットの成約件数を維持しているのです。

そして、2019年秋に消費税アップが予定されていることも影響しています。

 

現在の消費税率が適用される物件は、2019年9月までに完成引渡を受ける事が出来る物件が対象となります。

2019年10月以降の物件は、もし10月から10%が予定通りに実行されると、単純に消費税分が数10万円高くなります。ですから、消費税の影響のない中古マンション購入へと切り替わる人たちもいます。

そういう状況ですから、中古マンションが販売不調へと変化していくのには、まだ時間が残されています。

また、そもそも中古マンションが不景気の影響を受けにくいものであることもプラス要因です。

最近ですと、リーマンショックがおきたときに、新築マンションの販売状況は大きい打撃を受けました。

 

しかし、中古マンションは表面上は大きい打撃を受けずに済みました。

それは何故かと言いますと、本来新築マンションを購入する人たちが中古マンション購入に変更したからです。

では中古マンション市況は何も影響が無かったのかというと、そうではありません。

売買価格が下落しました。

中古不動産の売買はほとんどの物件が個人所有です。

個人の不動産売却では、売らなければならない事情を持っています。

ですので、売れなければ、価格を下げてでも売却を進めることになります。

その結果、表面的な取引件数にはあまり変化が見られないのです。

しかし取引価格は明らかに下落しています。

 

ですので、2019年6月現在に起きている現象として、新築マンションが売れなくなっています。価格が下がっているのに、在庫が増えているという非常に厳しい状況です。

中古マンションが好調に見えるのは、本来新築マンションを購入するはずだった人たちが、中古に回っているからです。

ですので、この後の場面では中古マンションの取引数は減少しないとしても、価格は下落する可能性が大です。

2022年に住宅地価格が下がる可能性大

価格 下がる

そして2022年には、【生産緑地の解除】が待っており、大量の住宅地が、関東関西に登場してきます。

生産緑地の解除の対象となっているのは、東京都が一番多いのです。ついで、大阪です。

深刻なのは、大阪だと思います。

東京では、23区内には対象となる生産緑地の多い区は少ないのですが、対象となる面積が広いことが不安視されます。一度に住宅として売りに出されることはないかもしれませんが、住宅地の在庫が増えることには違いがありません。

大阪は街中に点在していており、それらが住宅地に転用されると、どれだけの影響が出るのか計り知れません。

在庫が市場にあふれるわけです。在庫がだぶつけば当然価格は下がっていきます。

冒頭で話しました負の連鎖が始まる可能性が強いです。

まとめ

以上のように、新築マンションの販売不調・新築マンションの完成在庫の増加・消費税増税・中古マンションの販売好調・2022年の生産緑地の解除等、様々な状況が現在と未来にあります。

明確なのは、新築が下落し始めていると中古はまだ踏みとどまっていること、そして3年後以降、大都市圏の住宅地が過剰在庫になることです。

これらの複合した背景から考えれば、未来のことは推測でしかないとしても、手持ちの中古不動産を売却の可能性有と考えているならば、今は間違い無くウリ時であるということです。

ご存知のこととは思いますが、全ての経済は常に上がり下がりを繰り返します。

この上がり下がりには、小さな動きと大きな動きがあります。

小さな上がり下がりを繰り返しながら、全体的に大きく上がったり下がったりするのです。

 

今は大きな動きが下がり始めようとするときです。それが数年続くか10数年続くかは、経済アナリスト達にも分からないことです。

但し一般的には、金融では「10年周期説」といわれています。当然ですが、金融の動きは不動産にも連動します。

リーマンショックがあったのが2008年です。ですから、以前から2017年か2018年に、金融危機があるといわれていました。

今まさに不動産の動きの中に、部分的に置き始めていると見えます。一つ注意点を挙げておきたいのは、下落するときは、常に急降下することです。緩やかに上昇していって急落するのが、金融と不動産の動きに共通している現象です。

中古物件のウリ時が「あとどの位残されている」のか、と筆者は考えるのです。

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